Maître Nadège BEZANNIER-BOUQUET, Notaire spécialisée en Droit Rural
Le droit rural est un domaine aussi vaste que complexe : bail rural, vente d’herbe, statut du fermage, droit de préemption du preneur, SAFER, groupements fonciers agricoles…
Autant de situations spécifiques où votre notaire peut vous accompagner avec rigueur et expertise.
Qu’est-ce qu’un bail rural ?
Le bail rural est un contrat de location d’un fonds agricole. Il peut revêtir deux formes :
- Soumis au statut du fermage, avec des règles précises encadrant la relation bailleur/preneur.
- Non soumis au statut du fermage, dans des cas particuliers (occupations précaires, petites parcelles, baux spéciaux…).
Trois modes de conclusion sont possibles :
- Par acte sous seing privé (entre le propriétaire et le preneur) : il est essentiel de procéder à son enregistrement auprès du Service de l’Enregistrement compétent (dans la Manche : COUTANCES) afin de lui conférer une date certaine.
- Par acte notarié : il vous assure l’expertise du notaire et la force probante de l’acte authentique en cas de litige.
- Verbalement : sans écrit, mais cette forme reste fortement déconseillée pour des raisons de preuve.
Qu’est-ce que le statut du fermage ?
Ce statut encadre strictement les baux ruraux :
- Durée minimale : 9 ans.
- Loyer encadré par arrêté préfectoral.
- Droit de préemption du preneur après 3 ans d’exploitation (preuve par bail enregistré ou attestation MSA).
- Droit au renouvellement automatique du bail.
- Droit de cession dans le cadre familial.
- Indemnité d’éviction due au preneur en cas de résiliation pour constructibilité ou amélioration du fonds.
- Droit de reprise du bailleur (sous conditions strictes).
- Résiliation du bail : uniquement dans les cas prévus par la loi.
Exceptions au statut du fermage
Le statut ne s’applique pas dans les cas suivants :
- Petite parcelle : seuil de 1 hectare dans la Manche (ce seuil s’apprécie globalement, et non par parcelle isolée).
- Baux spécifiques : chasse, pêche, convention d’occupation précaire (un écrit est obligatoire).
- Jardin familial.
Dans ces situations, c’est le droit commun du louage qui s’applique :
- Pas de droit de préemption.
- Loyer libre.
- Résiliation selon les règles du Code civil.
⚠️ Exception importante : Si une « petite parcelle » est essentielle à l’exploitation, elle peut être requalifiée comme soumise au statut du fermage, avec toutes les protections associées, y compris le droit de préemption.
Part de la taxe foncière à la charge du preneur
Le preneur doit acquitter la moitié de la taxe Chambre d’Agriculture (figurant sur votre avis de taxe foncière), majorée de 8 % (coefficient 1,08) au titre de sa participation aux frais de gestion et de fiscalité.
Prenez rendez-vous dès aujourd’hui !
N’hésitez pas à consulter votre notaire pour toute question spécifique ou pour la rédaction d’un bail conforme à la législation.